Huurdersinformatie - Veelgestelde vragen (FAQ's)

Medehuurders zijn, net als huurders, aansprakelijk voor het nakomen van alle verplichtingen uit het huurcontract. Voorbeelden zijn betalen van de huur, kleine reparaties doen of  vergoeden van schade aan de woning. Voor de medehuurder gelden deze verplichtingen pas vanaf het moment dat hij of zij medehuurder is geworden.

Einde medehuurderschap
Als de medehuurder niet meer zijn hoofdverblijf in de woning heeft, verliest hij zijn medehuurderschap. Een medehuurder die geen echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder is, kan zelf het medehuurderschap opzeggen.

Vertrek echtgenoot of geregistreerd partner
Bij echtscheiding of scheiding van tafel en bed, kan de rechter beslissen wie van de echtgenoten of partners huurder van de woonruimte blijft. Als de huurder vertrekt, wordt de medehuurder automatisch huurder. Dit is vooral van belang bij een scheiding, waarbij de huurder de huur opzegt en de woning verlaat.

Vertrek ongeregistreerde partner
Ook bij niet-echtgenoten of ongeregistreerde partners wordt de medehuurder automatisch huurder als de huurder vertrekt. Behalve als voor de woning een huisvestingsvergunning nodig is. De medehuurder moet dan binnen 8 weken na het einde van de huurovereenkomst naar de kantonrechter gaan. Bij de kantonrechter moet hij aantonen dat hij een huisvestingsvergunning kan krijgen.

Heeft de niet-echtgenoot of ongeregistreerde partner of andere medebewoner niet de status van medehuurder gekregen? Dan eindigt de huur bij het vertrek van de huurder. De niet-echtgenoot, niet-geregistreerde partner of andere medebewoner moet de woning bij vertrek van de huurder dan ook verlaten.

Als echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder bent u automatisch medehuurder, zolang u in dezelfde woning woont. Bij vertrek van de huurder wordt de medehuurder automatisch de huurder. Dit geldt ook als het huwelijk of geregistreerde partnerschap is gesloten na het ingaan van de huurovereenkomst.

Verzoek medehuurderschap
Andere huisgenoten zijn niet automatisch medehuurder. Bijvoorbeeld partners die samenwonen maar niet getrouwd zijn en geen geregistreerd partnerschap hebben. Om dat wel te worden moeten ze een verzoek bij de verhuurder indienen om medehuurder te worden. Voorwaarde is dat u een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Een logé, onderhuurder of pensiongast kan dus geen medehuurder worden.

Inwonende kinderen
Meestal gaan kinderen na verloop van tijd het huis uit. Daarom wordt bij inwonende volwassen kinderen geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder verondersteld en kunnen zij geen medehuurder worden. Woont een volwassen kind bij de ouder of ouders in om deze te verzorgen? Dan wordt soms wel aangenomen dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Een verzoek tot medehuurderschap bij de verhuurder is dan wel mogelijk.

Verhuurder niet akkoord met medehuurderschap
Gaat de verhuurder niet binnen 3 maanden schriftelijk akkoord met het verzoek om medehuurderschap? Dan kunt u de hulp van de rechter inroepen. De rechter kan uw verzoek om 3 redenen afwijzen:

Uw huisgenoot woont nog geen 2 jaar met u samen
De financiële situatie van uw huisgenoot is niet toereikend om de huur te kunnen betalen.
Het verzoek wordt gedaan om iemand heel snel de positie van huurder te geven. Hiermee wordt misbruik gemaakt van de regeling.

Bent u medehuurder, dan wordt u automatisch huurder na het overlijden van de andere huurder. Bent u geen medehuurder, maar huisgenoot of medebewoner? Dan wordt u niet automatisch de nieuwe huurder.

Huisgenoot of medebewoner van overleden huurder
Bent u huisgenoot of medebewoner? Dan kunt u aan de rechter vragen om u als huurder van de woonruimte aan te wijzen. Dit kunt u doen tot 6 maanden na het overlijden van de huurder.

De rechter kan dit verzoek in de volgende gevallen afwijzen:

• U kunt niet aantonen dat de woning uw hoofdverblijf is.
• U kunt niet aantonen dat u met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had. Dit betekent dat u niet kunt aantonen dat u daadwerkelijk in de woning woonde en de kosten van de huishouding deelde.
• U kunt de huur niet betalen in uw eentje.
• U kunt niet bewijzen dat u een huisvestingsvergunning zult krijgen.

Huur eerder opzeggen bij overlijden
Als medehuurder kunt u de eerste 6 maanden na het overlijden de huur wel (eerder) opzeggen. Ook als het gaat om een huurcontract dat voor een vastgestelde tijd is afgesloten.

Geen medebewoners die het huurcontract voortzetten
Zijn er geen bewoners die na het overlijden van de huurder het huurcontract voortzetten? Dan eindigt deze automatisch op de laatste dag van de tweede maand na overlijden. Bijvoorbeeld op 30 juni bij overlijden op 15 april. De erfgenamen kunnen de huurovereenkomst ook eerder opzeggen. Dit kan tegen het einde van de eerste maand na overlijden. Bij overlijden op 15 april is dit dus op 31 mei.

Neem bij problemen met onderhoud of gebreken aan uw sociale huurwoning eerst contact op met uw verhuurder. Komt u er samen niet uit? Dan kunt u verschillende dingen doen. Zoals tijdelijk de huur niet betalen of huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Huurt u een woning in de vrije sector? Dan zult u in de meeste gevallen naar de rechter moeten.

Gebreken eerst bij verhuurder melden
Meld onderhoudsgebreken van uw sociale huurwoning eerst bij uw verhuurder. Verstuur daarvoor de brief Melding gebreken aan woning (gebrekenbrief) per post of e-mail. Bewaar zelf een kopie.

Tijdelijke huurverlaging aanvragen bij Huurcommissie
De verhuurder heeft 6 weken de tijd om het achterstallig onderhoud te verhelpen. Reageert de verhuurder niet op uw gebrekenbrief? Of zijn de gebreken niet binnen 6 weken verholpen? Dan kunt u tijdelijke huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. De tijdelijke huurverlaging geldt totdat uw klachten zijn verholpen.

Tijdelijk huur niet betalen
U kunt ook stoppen met huur betalen totdat de verhuurder de gebreken herstelt. Stuur dan de verhuurder een brief. Daarin schrijft u dat u zich beroept op artikel 6:52 of 6:262 (opschortingsbevoegdheid) van het Burgerlijk Wetboek.
Deze opschortingsbrief kunt u zelf sturen, zonder de hulp van een rechter, de Huurcommissie of gemeente. Wilt u toch advies? Ga dan naar het Juridisch Loket.
Heeft de verhuurder het onderhoud gedaan of de gebreken hersteld? Dan moet u met terugwerkende kracht de niet-betaalde huur alsnog betalen.

Klacht indienen bij gemeente
U kunt bij uw gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. Constateert de gemeente ernstige onderhoudsgebreken waardoor de woning niet (meer) aan het Bouwbesluit voldoet? Dan kunnen Burgemeester en Wethouders (B en W) op grond van de Woningwet de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen waarin ze hem oproepen de woning te repareren. Doet de verhuurder dat niet? Dan kan de gemeente de gebreken laten repareren. De kosten zijn dan voor de verhuurder.
Meer informatie krijgt u bij de dienst Bouw- en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen) van uw gemeente.

Procedure starten bij rechter
U kunt ook de rechter vragen om de verhuurder te verplichten uw woning te repareren. Doet de verhuurder dit niet? Dan legt de rechter de verhuurder een dwangsom op.
U kunt de rechter ook vragen om de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. Doe dit binnen 6 maanden na het versturen van de gebrekenbrief. U betaalt dan minder of geen huur tot het onderhoud is uitgevoerd.
Voor advies kunt u terecht bij het Juridisch Loket.

Zelf onderhoud uitvoeren op kosten verhuurder
Wilt u het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren? Dat kan op 2 manieren:

• U kunt zich door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder uit te (laten) voeren.
• U kunt het onderhoud of de reparaties zelf (laten) uitvoeren op kosten van de verhuurder. Dus zonder rechterlijke machtiging. U vraagt dan de kosten terug bij uw verhuurder of verrekent deze met de huurprijs. De kosten moeten wel redelijk zijn. Anders loopt u het risico dat de verhuurder naar de rechter stapt en u aansprakelijk houdt voor wanprestatie.

Huurwoning vrije sector: rechter inschakelen
Heeft u een huurwoning in de vrije sector (geliberaliseerd huurcontract) en pakt de verhuurder gebreken in uw woning niet aan? Dan zult u meestal de rechter moeten inschakelen voor een uitspraak. Er is 1 uitzondering: als in uw huurcontract staat dat u bij geschillen de Huurcommissie om advies vraagt.

Van renovatie of woningverbetering is sprake als de woning (gedeeltelijk) vernieuwd wordt. Bij onderhoud gaat het om de reparatie of vervanging van onderdelen van de woning.

Renovatie = woningverbetering
Bij zowel renovatie als woningverbetering gaat het om het (gedeeltelijk) vernieuwen van de woning. Dat kan inhouden dat de verhuurder de woning verandert of vergroot. Denk bijvoorbeeld aan het aanbrengen van dubbel glas. Soms gaat het om sloop, waarna de verhuurder op dezelfde plaats een nieuwe woning bouwt.

Na renovatie of woningverbetering gaat meestal een huurverhoging in, maar alleen als de renovatie meer woongenot oplevert.

Onderhoud: wooncomfort blijft gelijk
Bij onderhoud gaat het om herstel of vervanging van delen van de woning waarbij het wooncomfort gelijk blijft. Bijvoorbeeld als de verhuurder uw oude kozijnen vervangt. Onderhoud is in de meeste gevallen geen reden voor een extra huurverhoging.

Woonvoorziening bij handicap is ook woningverbetering
Ook als een verhuurder een voorziening voor mensen met een handicap aanbrengt, is er sprake van woningverbetering. Door de aanpassing krijgt uw woning mogelijk meer huurpunten. Dan mag de verhuurder de huur verhogen.

U mag niets verbouwen aan uw huurwoning of kamer zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. U mag ook niets veranderen aan de buitenkant van de woning zonder toestemming. Kunt u zelf de veranderingen bij het einde van het huurcontract zonder al te veel kosten ongedaan maken? Dan is geen toestemming nodig.

Toestemming verhuurder nodig voor renovatie
Voor renovatie (woningverbetering) heeft u altijd toestemming nodig van de verhuurder. Bijvoorbeeld als u een nieuwe keuken of een aanbouw wilt aanbrengen. Ook als de veranderingen niet nadelig zijn voor de verhuurbaarheid of waarde van de woning heeft u toestemming nodig. Maak vooraf duidelijke afspraken met de verhuurder. Ook over eventuele vergoeding van de kosten. De verhuurder moet binnen 8 weken reageren op uw verzoek.

Hij mag alleen in de volgende gevallen weigeren:

• als de veranderingen de huurwoning minder verhuurbaar maken;
• als de woning erdoor in waarde daalt.

Veranderingen aan de buitenkant
De verhuurder mag u weigeren om veranderingen aan de buitenkant van de woning aan te brengen. Zelfs als u de veranderingen zonder veel kosten kunt verwijderen, zoals bij het plaatsen van een schotelantenne. Dit geldt voor huurcontracten na 1 augustus 2003.

Huurde u de woning al voor 1 augustus 2003? Dan gelden de afspraken hierover die in het huurcontract staan.

Verhuurder geeft geen toestemming
Geeft de verhuurder u geen toestemming? Dan kunt u naar de rechter gaan en toestemming vragen om de veranderingen aan te brengen. In de volgende gevallen kan de rechter u toestemming geven:

• als de veranderingen nodig zijn voor het gebruik van de woning;
• als de veranderingen het woongenot verhogen.

Houdt u er rekening mee dat:

• bezwaren van de verhuurder zwaar wegen voor de rechter;
• de rechter u kan verplichten de wijzigingen ongedaan te maken aan het einde van de huurovereenkomst.

Vergoeding bij einde huurovereenkomst
Bij het einde van de huurovereenkomst kunt u uw verhuurder een vergoeding vragen. Dit is een bedrag voor de veranderingen die toegestaan waren en niet ongedaan zijn te maken. Stijgt de waarde van de woning door de veranderingen die u heeft gedaan? Dan kunt u een vergoeding afdwingen via de rechter.

Wil uw verhuurder een woningcomplex van ten minste 10 woningen renoveren? Bijvoorbeeld om het dak van een flatgebouw te isoleren of de collectieve c.v.-installatie te vervangen? Dan heeft uw verhuurder daarvoor instemming nodig van 70% van de huurders. De verhuurder moet de renovatie schriftelijk aan de huurders voorstellen. U kunt bij een renovatievoorstel vragen om vermindering van de huurprijs. Ook kunt u het huurcontract opzeggen. Of u kunt een schadevergoeding vragen.

Redelijk voorstel renovatie
Doet de verhuurder u een redelijk voorstel voor renovatie van uw woning? Dan moet u de verhuurder de gelegenheid geven te renoveren. Bij een redelijk voorstel kijkt de verhuurder ook naar de belangen van de huurders.

Renovatie van 10 of meer woningen
Bestaat uw wooncomplex uit 10 of meer woningen of ruimten voor bedrijven? Dan is het renovatievoorstel redelijk wanneer minimaal 70% van de huurders het ermee eens is.

Renovatie minder dan 10 woningen
Gaat het om renovatie van minder dan 10 woningen? Of is minder dan 70% van de huurders het eens met het renovatieplan? Dan moet de verhuurder de rechter vragen om te oordelen over het renovatievoorstel. Vindt de rechter het renovatievoorstel redelijk, dan kunt u als huurder niets doen. Vindt de rechter het voorstel niet redelijk? Dan hoeft u de voorgestelde renovatie niet toe te staan.

Huurder stapt naar rechter
Stemde 70 % van de huurders in met het renovatievoorstel, maar bent u het er als huurder niet mee eens? Dan kunt u naar de rechter stappen. Dit kan binnen 8 weken na de brief van uw verhuurder. In deze brief staat dat minimaal 70% van de huurders het eens is met het voorstel.

Beslist de rechter dat het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk is? Dan moet u de renovatie van de woning toestaan. Vindt de rechter het renovatievoorstel niet redelijk? Dan hoeft u de voorgestelde renovatie niet toe te staan.

Krijgt u als huurder een vergoeding voor een traplift of verhoogd toilet vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de Wet langdurige zorg (Wlz)? Dan heeft u voor deze woningaanpassing geen toestemming nodig van uw verhuurder. Hetzelfde geldt voor andere woningaanpassingen waarvoor u een (Wmo of Wlz-)vergoeding ontvangt

Soms toch toestemming verhuurder nodig
Krijgt u geen vergoeding voor woningaanpassingen, bijvoorbeeld omdat u nu nog geen ernstige klachten heeft. Maar wilt u uw woning alvast aanpassen met het oog op de toekomst? In dat geval moet u voor ‘onroerende veranderingen’ (zoals een traplift) de verhuurder eerst schriftelijk om toestemming vragen. De verhuurder mag de toestemming alleen weigeren, als de woning door de aanpassingen moeilijker te verhuren is. Of als de woning in waarde daalt. Is de toestemming eenmaal gegeven? Dan hoeft u de aanpassingen niet ongedaan te maken bij het verlaten van de woning.